Acheter un logement loué, bon ou mauvais plan ?

Investisseur ou pas, acheter un logement loué présente de multiples avantages que ce soit pour continuer la location ou pour y habiter plus tard. Cela n’enlève en rien les risques et pièges que peuvent cacher le bien occupé, le bail en cours ou le locataire en question.

De la décote aux éloges du banquier

L’acquisition d’un logement occupé permet avant tout de bénéficier d’un prix réduit jusqu’à -30 %, voire plus par rapport au prix d’un bien équivalent, mais libre. Cela dépend de la localisation géographique, de la rareté du logement dans le secteur, de la durée et la nature du bail (loi de « 48 » ou de « 89 ») ainsi que du profil du locataire. Une décote importante touchera par exemple un bien loué à un locataire de plus de 70 ans sous un loyer de la loi de 1948 et qui est encore à quelques années de la fin du bail.

Ensuite, l’investissement dans un logement occupé permet de s’affranchir des lourdes tâches de location : recherche de locataire, frais de rafraichissement et de mise en location, etc. L’acheteur perçoit immédiatement des loyers en guise de revenu ou de moyen de remboursement d’un prêt immobilier. Cela lui procure un certain privilège aux yeux d’un banquier, car les loyers équivalent à des garanties acquises pour le paiement des mensualités. Mais attention, cette aventure n’est pas pour autant sans inconvénient.

Attention aux pièges !

Un logement occupé peut être proposé en vente par un simple particulier, par les notaires (ventes aux enchères) ou par des professionnels spécialisés dans la « vente à la découpe ». Cette dernière consiste à céder séparément les appartements d’un immeuble. Si l’achat à un professionnel est vivement recommandé, il suffit parfois d’exiger les relevés bancaires du vendeur particulier pour éviter les arnaques.

Quoi qu’il en soit, il faudra scrupuleusement se renseigner sur le locataire et le contrat de location (nature et durée du bail, les espaces inclus dans le contrat, la durée d’occupation restante…). Cela permet d’octroyer une décote importante, mais surtout d’éviter de nombreux risques. L’historique des paiements des loyers permet par exemple d’éviter de longues et coûteuses procédures judiciaires à l’encontre d’un occupant qui a enregistré beaucoup d’impayés. Et pour bien décrypter les termes du bail en cours, il est conseillé de faire appel à un professionnel comme un notaire ou un avocat.

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