Bien distinguer les différents types de SCPI

types de scpi

Communément appelées « Pierre-papier », les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont habilitées à collecter de l’épargne auprès des particuliers. Ils sont de ce fait soumis à un régime juridique rigoureux et les investisseurs détiennent des parts sociales faisant d’eux des associés. Les SCPI ont pour mission l’acquisition et la gestion d’actifs immobiliers destinés à la location. Ainsi, ladite gestion inclut la rénovation, l’entretien, la valorisation et dans certains cas la cession avec l’accord des associés. Ces derniers perçoivent de façon périodique leur part de résultat, après déduction des divers frais de gestion et fiscaux.

Les différents types de SCPI

Les SCPI peuvent être classées selon 2 critères à savoir : la structure capitalistique et les objectifs d’investissements. Selon la structure capitalistique, on distingue Les SCPI à capital fixe ou à capital variable. Selon les objectifs d’investissements, nous avons des SCPI de rendement, de capitalisation ou fiscales.

Les SCPI de rendement

Elles constituent la grande majorité du marché et permettent aux associés de percevoir des revenus de façon périodique, généralement trimestrielle. Avec des parts dont la valeur est également réévaluée périodiquement, ce type de placement est destiné aux personnes à la recherche de revenus complémentaires accompagnés de plus values.  Leur parc immobilier est composé soit de bureaux, de commerces ou d’entrepôts, mais parfois de toutes ces catégories d’où l’appellation « SCPI diversifiées ». D’autres sociétés du genre dites « SCPI régionales » concentrent tous leurs investissements dans une même zone géographique jugée dynamique, afin de maximiser leurs rendements.

Les SCPI de capitalisation ou de plus-value

Ce type de SCPI a pour objet l’acquisition de biens immobiliers à fort potentiel de revalorisation en vue de les revendre à moyen ou long terme. Elles sont peu nombreuses et permettent de générer des plus-values importantes. Les revenus ne sont pas perçus de façon régulière, mais sous forme d’augmentation du prix des parts. Ces SPCI offrent également à leurs associés des avantages fiscaux puisque leurs biens sont soumis à la loi de 1948. Chaque associé a la possibilité d’exclure de ses revenus fonciers, les déficits engendrés par l’excès du montant des charges et travaux sur les biens immobiliers, par rapport au montant des loyers perçus.

Les SCPI Fiscales

L’objectif de ces placements est de bénéficier de réductions fiscales pour les biens dans l’immobilier résidentiel et surtout pour des particuliers soumis à des taux d’imposition élevés. Elles offrent cependant des rendements plus faibles et leur durée de vie pouvant aller jusqu’à 15 ans, est déterminée depuis la souscription. Nous pouvons parler notamment des SCPI Pinel, Malraux ou déficit foncier. La SCPI Pinel par exemple offre selon certaines conditions, des réductions d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 % sur 12 ans.

Quel type de capitalisation ?

Les SCPI à capitalisation fixe

Le capital de ces SCPI est fixé à l’origine et les souscriptions sont arrêtées une fois qu’il est atteint. Cependant, il est possible d’y souscrire à nouveau en cas d’augmentation de capital dont la décision peut être prise de manière unilatérale par la société de gestion. En dehors de ce cas de figure, la vente et l’achat de parts de ce type de société ne peuvent s’effectuer que sur un marché secondaire ou de gré à gré. La valeur des parts est librement fixée entre l’acheteur et le vendeur. Ainsi, ce dernier a la possibilité de faire une très bonne marge si ces parts avaient été acquises à un moment où le marché était à la baisse.

Les SCPI à capitalisation variable

Le capital de ces SCPI n’est pas fixé à l’avance et on peut souscrire à de nouvelles parts à tout moment, à moins que la société de gestion ne fixe un plafond. Ainsi, le capital croît proportionnellement au parc immobilier détenu par la société. La spéculation sur la valeur de ses parts n’étant pas permise à un associé en cas de cession, il devra les revendre à la société elle-même. C’est la société qui se chargera de fixer leur valeur de revendre les parts à un autre potentiel associé.

 

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