Quelle différence entre OPCI et SCPI ?

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Investir dans l’immobilier indirectement pour rentabiliser et diversifier son patrimoine, c’est possible. Vous pouvez investir indirectement dans la pierre-papier et acheter des parts immobilières professionnelles (commerce, bureaux, hôtel…) grâce aux SCPI (Société civile de placement immobilier), et les OPCI (Organismes de placement collectif immobilier). Mais, comment choisir entre une SCPI et un OPCI ?

 

 

OPCI et SPCI : ce qui les différencie

La nature de l’investissement

Les SCPI investissent la totalité (95 % minimum) de leurs fonds dans l’immobilier professionnel. Ils peuvent ainsi choisir entre :

  • Le plein propriétaire (PP) et jouir de la totalité des revenus
  • Le démembrement temporaire en tant que nue-propriétaire ou usufruitier.

Contrairement au SCPI, investir dans l’OPCI est plus souple pour les particuliers ou les investisseurs institutionnels grâce à la diversification des actifs. Les actifs qui composent l’OPCI sont :

  • Les actifs immobiliers qui représentent au moins 60 %.
  • Les actifs financiers qui peuvent atteindre 30 % : actions foncières, instruments financiers cotés, actions OPCVM, parts OPCI
  • Les actifs liquides qui représentent 10 % minimum : compte courant, OPCVM monétaires…

Les revenus

Les revenus générés par la SCPI sont purement locatifs tandis que l’OPCI bénéficie des revenus locatifs et financiers. Une différence entre SCPI et OPCI qui peut peser très lourd d’un point de vue fiscal selon votre situation et le mode d’investissement choisi.

Les parts immobilières

Pour les membres de l’OPCI, leurs parts peuvent être cédées à tout moment et sans frais. Pour les SCPI, ils devront trouver eux-mêmes des acheteurs.

Les régimes fiscaux

À noter que contrairement aux SCPI, les mutations et les cessions des parts d’OPCI sont exonérées du droit d’enregistrement de 4.80 %.

Dans un SCPI, les investisseurs sont taxés sur les résultats nets de l’organisme. Pour l’OPCI, les épargnants seront taxés sur les revenus perçus ou les plus-values réalisées sur les cessions d’actifs.

Valorisation des actifs

Pour les OPCI, les actifs sont valorisés tous les 3 mois alors que pour les SCPI, c’est tous les ans.  L’OPCI peut ainsi valoriser ses parts 2 fois par mois et au moins 2 fois par an.

En savoir plus : SCPI OPCI différence

Comment investir en SCPI ?

Que ce soit à crédit ou comptant, il est possible d’acheter des parts de SCPI facilement en suscrivant directement auprès du gestionnaire de la SCPI. Il est également possible de solliciter votre conseiller en gestion de patrimoine voire votre banque qui peut également vous proposer ce types de placement.

La deuxième solution consite à mettre des SCPI dans son assurance vie afin de profiter de sa fiscalité avantageuse. Malheureusement, une minorité des SCPI du marché sont accessibles via l’assurance vie.

Comment investir en OPCI ?

Les OPCI peuvent être souscrits en direct ou via un compte-titre mais également inclus au sein d’une assurance vie. Sur ce dernier point, les OPCI offrent une meilleure disponibilité que les SCPI puisque la majorité des OPCI commercialisées en France le sont à travers l’assurance vie. Que ce soit pour les contrats distribués par les principales banques mais aussi les assureurs ou cabinets de gestion de patrimoine.

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