Calculer la rentabilité d’un investissement locatif

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Pour tout propriétaire qui met en location leur bien immobilier, le rendement locatif est très important. Il vous aide à déterminer si votre bien immobilier constitue un bon investissement. Mais en quoi consiste exactement le rendement locatif et comment le calculer ? Voici un guide rapide pour vous aider à mieux éclairer ce problème.

Comment définit-on un rendement locatif ?

Le rendement locatif correspond au revenu locatif annuel, exprimé en pourcentage de la valeur totale de la propriété. En terme plus simple, le rendement locatif est un moyen essentiel pour les propriétaires locataires de déterminer si leur propriété constitue ou non un bon investissement.

Méthodes de calcul

On distingue trois manières de calculer la rentabilité locative :

  • La rentabilité brute qui prend en compte uniquement le loyer brut annuel reçu.
  • La rentabilité nette qui prend en compte du prix d’achat, mais aussi les frais et les charges liés à l’entretien et à la gestion du bien immobilier.
  • La rentabilité nette d’impôts qui déduit à la fois les charges liées à la location et les frais liés aux impôts.

Il est facile de calculer le rendement locatif d’une propriété.

Rentabilité brute :

Pour la rentabilité brute, il faut trouver le revenu de location annuel, qu’on divise par le prix d’achat de la propriété. Ensuite, on multiplie le chiffre par 100 pour obtenir le pourcentage.

Rentabilité brute = 100 x [(Loyer mensuel x 12 mois)/valeur de la propriété]

Ainsi, si votre revenu locatif annuel était de 12 000 € et que la propriété était évaluée à 200 000 €, votre rendement locatif serait de 6 %.

Rentabilité nette :

Un investissement immobilier nécessite des frais pour pouvoir continuer à être loué aux prix du marché ou pour le valoriser. Pour la rentabilité nette, les charges (entretien, gestion, honoraires syndic, vacances locatives) sont prises en compte pour ce taux. Son calcul est le suivant :

Rentabilité nette = 100 x [(Loyer annuel – taxe foncière – charges non recouvrables – frais de gestion)/prix d’acquisition]

Rentabilité nette après impôts :

Le calcul la rentabilité nette après impôts dépend avant tout de la fiscalité choisie par le propriétaire, qui peut changer en cours de route (sans emploi, retraité…). Il est aussi important de prendre en compte des avantages fiscaux liés à l’immobilier avant de calculer sa rentabilité : défiscalisation, réduction d’impôts, crédits d’impôt, revenu foncier, bénéfices industriels et commerciaux (BIC), qui peuvent modifier la rentabilité de la propriété. Pour obtenir la rentabilité nette après impôts, il faut intégrer dans votre calcul le montant de cette imposition fiscale.

Investir dans du neuf ou de l’ancien?

Lorsqu’on souhaite réaliser un investissement locatif, le choix d’un logement neuf ou ancien est un des premiers critères à prendre en compte. Et comme nous allons le voir, chaque type d’investissement a ses avantages et ses inconveniants.

Le prix d’achat

Ce n’est pas un secret, le neuf est presque toujours plus cher à l’achat que l’ancien. Selon les secteurs celà peut même aller du simple au double. A noter toutefois que les frais de notaires restent moins élevés dans le neuf, ce qui peut réduire l’ecart sur le coût total de l’opération

Rendement locatif brut

Si en moyenne un logement se loue plus cher dans le neuf que l’ancien, souvent celà ne suffit pas à compenser complètement un prix d’acquisition plus élevé. La rentabilité brute reste donc souvent légèrement meilleure dans l’ancien. Mais attention, celà reste du brut…

La fiscalité

Si votre objectif est de réduire vos impots, le neuf peut être LA bonne solution. En effet, certains dispositifs comme le célèbre Pinel peuvent s’avérer tout particulièrement intéressant afin d’obtenir d’importantes réductions d’impôt. Ce qui au final peut s’avérer être plus avantageux pour votre portefeuille malgré en rendement moindre.

Comment trouver le bon bien?

Si vous recherchez à effectuer un investissement dans l’ancien, une consultation régulières de sites de petites annonces est la solution la plus courante. Autre solution, solliciter directement des agences afin de leur faire part de votre projet afin que celles-ci effectuent un travail de veille pour vous et pourquoi pas vous faire bénéficier d’exclusivités. Une recherche qui peut s’avérer chronophage qu’il est également possible de confier à certaines entreprise spécialisées comme https://imavenir.com/investissement-locatif-cle-en-main/ qui vous accompagnent tout au long du processus d’achat jusqu’à la mise en location.

Pour de l’ancien, là-aussi les sites de petites annonces peuvent répondre à la demande puisque de nombreux promoteurs les utilisent fin de faire connaitre leurs nouveaux projets. Deuxième solution : démarcher directement les principaux promoteurs de votre région afin de connaitre les projets à venir.

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